Dans le cadre d’une transaction immobilière, que ce soit l’acquisition ou la vente d’un logement, le dossier de diagnostics immobiliers fait partie des pièces à fournir. Il permet de garantir le bon déroulement de l’accord entre les deux acteurs majeurs. Tel que son nom nous laisse penser, un diagnostic immobilier consiste à faire le constat de certains points techniques importants concernant la maison ou l’appartement à vendre ou à acheter. Cette étape est obligatoire pour connaître l’état du bien. Dans cet article, on va vous éclairer tout sur ce type de document et les rôles qu’il joue.
Un diagnostic immobilier: c’est quoi exactement?
La vente ou la location d’une construction neuve ou ancienne doit requérir certaines formalités administratives. Parmi celles-ci, le diagnostic immobilier entre dans le cadre de l’application de la loi Carrez instaurée vers la fin de l’année 1996. Il consiste à réaliser une évaluation technique du bien suivant différents critères préétablis pour définir son état global. L’objectif vise à certifier sa conformité aux normes en vigueur en termes d’hygiène, de sécurité et de performance énergétique.
Afin de pouvoir fournir le bon Dossier de Diagnostics Techniques (DDT), vous devez d’abord tout savoir sur les diagnostics immobiliers (électricité, gaz, DPE, location…). De nos jours, l’on peut compter plus d’une dizaine de critères à constater, dont:
- la performance énergétique (DPE);
- les états de risque et de pollutions (exposition au plomb, présence ou non de nuisibles, présence ou non d’éventuelles substances chimiques très dangereuses, risques naturels et technologique…);
- la présence ou l’absence des installations de gaz ou d’électricité âgées de plus de 15ans
- la Loi Carrez et la Loi Boutin (métrage de la surface habitable).
Le nombre d’informations à fournir varie suivant le type de contrat, l’ancienneté de l’appartement ou la maison, sa situation géographique ainsi que l’âge des équipements électriques et gaz. Qu’à cela ne tienne, tous ces éléments peuvent affecter l’état du bâtiment. Ils sont contenus dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT).
Le propriétaire du bien peut s’en charger directement du processus. Sauf le diagnostic des risques naturels et technologiques, il nécessite l’intervention d’un diagnostiqueur immobilier ou d’un professionnel certifié.
Le diagnostic immobilier est-il obligatoire?
Bien évidemment, la réalisation des diagnostics immobiliers est obligatoire en cas de transaction immobilière. DPE, diagnostic termites et autres parasites, diagnostics des risques naturels (inondations…) et des risques technologiques (menaces biologiques ou industrielles). Le document doit être annexé au contrat de bail pour un projet locatif ou à la promesse de vente.
En fait, cette démarche permet d’évaluer l’état du bien en question et répond aux normes de réglementation en vigueur. Elle concerne les personnes qui souhaitent vendre leur maison ou appartement, ou également qui envisagent de rénover en faisant des gros ouvrages ou démolition.
À noter que si l’acquéreur découvrira d’autres vices manquants, cachés ou erronés, dans le dossier après la signature de l’acte authentique de vente, il pourra poursuivre le vendeur ou annuler la transaction.
Pour quelles raisons créer un document de diagnostics immobiliers?
Un document de diagnostics immobiliers permet d’attester l’état des lieux d’un bâtiment à vendre ou à louer. Il sert à renseigner clairement le locataire ou l’acheteur sur la surface du bien, son âge, sa nature (habitation, local commercial…) et sa propreté. L’évaluation met aussi en relief les risques potentiels en matière de sécurité et rassure l’acquéreur des vices cachés.
Un atout non négligeable pour les vendeurs
Pour les vendeurs, cette démarche représente un atout non négligeable et peut largement impacter la vente. Gage de transparence, elle sert d’argument supplémentaire et permet d’adapter le prix de vente ou le coût du loyer.
La géolocalisation, la performance énergétique et la bonne connaissance des risques sont des critères de base importants pour rassurer les futurs acheteurs et locataires.
Pour être plus convaincant, le DDT devra donc fournir un maximum d’informations. Chacun des éléments est important pour garantir l’hygiène, la santé et la sécurité des futurs occupants du logement et limiter les risques potentiels.
Les nombreux enjeux de la démarche
Si la réalisation d’un DDT est d’une importance primordiale, c’est que l’évaluation représente de nombreux enjeux dont principalement la santé et la sécurité.
Certains diagnostics immobiliers sont intimement liés à la santé des occupants. C’est le cas de la présence des substances dangereuses. Entre autres, les peintures peuvent contenir du plomb. Il existe également des équipements de construction qui renferment de l’amiante, si l’on ne cite que l’isolation murale, les faux plafonds, le revêtement de sol…
Un diagnostic termites est obligatoire dans des zones dites à risque. Ces insectes peuvent engendrer des dégâts potentiels au niveau des structures en bois et risquent de dégrader petit à petit la construction. D’autres agents parasites constituent également une grande menace pour la solidité des fondations. Au fil du temps, les matériaux finissent par s’effondrer.
Quant aux installations énergétiques et aux risques naturels, leurs enjeux concernent directement la sécurité des personnes, des biens immobiliers et aussi de l’environnement. Leurs performances varient en fonction de la date de construction. Il sera ainsi essentiel d’effectuer des éventuels travaux d’amélioration ou de rénovation.
Quand faire un diagnostic immobilier?
Dans le cadre d’une vente de bien immobilier, les différents diagnostics doivent être annexés à la promesse de vente. Il est donc nécessairement requis de les fournir avant la signature de l’acte de vente officiel chez le notaire pour informer les acheteurs de l’état du bien à différents égards.
De ce fait, il faut agir bien à l’avance de la transaction afin d’obtenir à temps toutes les informations en tenant compte de leur durée de validité. Par exemple, le diagnostic termites reste valide pendant 6mois. Mais, le rapport de Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est sollicité à la mise en vente du logement. Il doit mentionner sa classe d’énergie.
Pour un investissement locatif, les rapports d’évaluation technique sont sollicités à la signature ou au début du bail. Bon nombre de locataires réclament la note énergétique lors des visites de lieu, car cela leur aide à faire l’estimation de leur future consommation d’énergie. Vous avez intérêt à faire appel à un professionnel certifié et assuré pour préparer un document conforme à la législation.