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Questions d’argent

L’impact d’un investissement locatif dans la déclaration de revenus

L’impact d’un investissement locatif dans la déclaration de revenus
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L’investissement locatif est souvent reconnu comme un investissement stable et relativement sûr. Toutefois, comme l’ensemble des revenus que vous touchez, les revenus locatifs sont également soumis à l’impôt sur les revenus et à ce titre il est important de comprendre les différents mécanismes.

De la déclaration des revenus fonciers et des taux applicables

La déclaration d’impôts fait partie des rituels annuels de tous les contribuables. Mais, cette tâche peut sembler une corvée pour certains qui ne s’y retrouvent plus et ignorent quel régime fiscal leur est applicable. Les taux applicables sont fixés selon le barème progressif suivant pour les revenus générés en 2019 :

  • De 0€ à 10 064€ : une exonération d’impôts ;
  • De 10 064€ à 27 794€ : un taux de 14%, pour les revenus réalisés en 2020, ce taux passera à 11% ;
  • De 27 794€ à 74 517€ : un taux de 30% ;
  • De 74 517€ à 157 806€ : un taux de 41% ;
  • Au-delà de 157 806€ : un taux de 45%.

On parle de tranches marginales d’imposition car par exemple si vos revenus nets imposables sont de 20 000€, vous êtes exonérés d’impôt pour les 10 064 premiers euros. Vous ne paierez d’impôts que sur les 9 936€ (20 000 – 10 064) restants, imposés à un taux de 14%, soit un impôt de 1 391,04€.

Ainsi, concernant la fiscalité investissement locatif, les revenus provenant des loyers encaissés feront augmenter votre base de calcul pour les revenus nets imposables et peuvent vous faire changer de tranche d’impôt. Mais comme on vient de le voir, un changement de tranche n’implique pas forcément une forte hausse du montant des impôts puisque seul le montant excédentaire sera soumis à ce nouveau taux.

Ce lien vous permettra d’en savoir plus sur l’imposition revenu locatif.

La fiscalité d’un investissement locatif meublé

En termes de locations meublées, il faut distinguer deux types de location : le loueur en meublé non professionnel (LMNP) et le loueur meublé professionnel (LMP).

LMNP

Le propriétaire-bailleur LMNP est celui dont l’investissement génère moins de 23 000€ par an et dont les revenus perçus de la location d’immobilier locatif n’excèdent pas les 50% montant du revenu global du foyer fiscal.

Celui-ci a le choix entre deux régimes fiscaux distincts. Il peut choisir d’être soumis au régime des micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Ce régime vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% mais avec l’impossibilité de déduire les charges. A défaut, il peut se soumettre au régime réel. Ce régime autorise la soustraction des charges déductibles (dépenses d’entretien, frais et charges bancaires, taxe foncière) au montant des loyers perçus.

Attention toutefois si les recettes annuelles dépassent 72 600€ (pour les revenus réalisés en 2020), le régime réel s’applique de plein droit.

LMP

Le LMP n’est pas tenu d’être inscrit au Registre du commerce et des sociétés pour détenir cette qualité. Suivant la structure juridique choisie par le professionnel, il sera soumis soit :

  • Au régime microentreprise, si le chiffre d’affaire n’excède pas 70 000€ pour un meublé non classé et 170 000€ pour un meublé classé, ce qui lui permet de bénéficier d’un abattement de 50% ;
  • Au régime réel de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés, avec toujours la possibilité de déduire certaines charges.

L’imposition d’un bien loué non meublé

Dans le cadre d’une location d’un bien immobilier vide, l’administration fiscale offre le même choix qu’aux LMNP, c’est à dire le choix entre la soumission au régime micro-foncier ou au régime réel (régime de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés). A la différence que si l’investisseur choisi le régime micro-foncier, il ne bénéficie que d’un abattement forfaitaire de 30% et non 50% comme le permet le régime micro-BIC.

Enfin, en matière de fiscalité investissement locatif nu, le régime réel s’applique d’office dès lors que les revenus tirés de la location excèdent 15 000€.

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